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갱신 석 달 뒤 "집 뺄게요"... 역전세 부메랑 ‘갱신계약해지권‘
[임대차2법 3년 그 후]
임대차2법 포함된 계약갱신해지권
역전세에 세입자 너도나도 권리 행사
"일방적 갱신 해지 불가" 판결에 혼선
12일 서울 소재 부동산 중개사무소에 안내문이 붙어 있다. 뉴시스
김모씨는 지난달 자신의 서울 목동 아파트 세입자에게서 전세계약을 해지하겠다는 내용증명 문서를 받았다. '계약갱신권을 쓴 경우 세입자는 언제든 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있다'는 법 조항을 거론하며 '3개월 안에 전세금 6억 원을 돌려달라'는 내용이었다. 기한 내 전세금을 돌려주지 않으면 법원에 임차권 등기명령을 신청하겠다는 경고도 덧붙였다.
김씨는 그날로 발등에 불이 떨어졌다. 세입자가 2년 더 살 거라 생각하고 김씨도 전셋집을 새로 옮겼는데, 전세 재계약 3개월 만에 벌어진 일이라 당장 전세금 반환에 비상이 걸렸기 때문이다. 김씨는 "법이 2년 더 살 권리만 보장하는 줄 알았지 세입자에게 조건 없는 갱신해지권까지 부여하는지 처음 알았다"며 "나 역시 집주인이면서 세입자인데 이렇게 계약 내용을 한 번에 허무는 게 과연 합당한 법인가"라고 토로했다.
세입자 주거 안정 취지의 '임대차 2법(주택임대차보호법 개정안)'이 이달 말 시행 3년을 맞는다. 하지만 애매한 법 조항 탓에 관련 분쟁이 끊이지 않다 보니 시장에선 '소송 촉발법'이란 뒷말이 나올 만큼 제도 개선을 요구하는 목소리가 만만찮다.두 달 만에 태어난 임대차 2법
임대2법 시행 일지. 그래픽=송정근 기자
박주민 더불어민주당 의원 등 국회의원 5명은 2020년 6월 계약갱신청구권이 골자인 주택임대차보호법 개정안을 각각 발의했다. 세입자의 '계속 거주권'을 보장한다는 취지였다. 이후 국회 법제사법위원회는 의원입법으로 발의된 5개 개정안과 정부안을 통합·조정해 대안을 마련했고, 이 대안이 한 달 뒤인 2020년 7월 30일 국회를 통과한 임대차 2법이다. 법안 발의부터 국회 통과까지 채 두 달이 안 걸린 셈이다.
임대차 2법은 세입자가 원하면 전·월세 계약을 1회 연장해 최대 4년 거주를 보장하는 ①계약갱신청구권과 임대료 상승률을 5%로 제한하는 ②전월세상한제가 핵심이다. 법 취지는 훌륭하다 쳐도 세밀한 법안 검토 없이 긴급하게 시행하다 보니 법적 안정성이 떨어진다는 지적이 많다. 특히 법 조항이 애매하다 보니 집주인과 세입자 간 갈등이 끝내 법적 소송으로 번지는 경우가 허다한데, 법원 판결도 제각각이라 시장 혼선이 더 커지고 있다.논란의 계약갱신해지권 6조의3의 4항
그래픽=김대훈 기자
최근엔 김씨 사례처럼 '계약갱신해지권'을 둘러싼 갈등이 급증하고 있다. 이 역시 애매한 법 조항이 사태를 키운 측면이 크다.
민주당은 계약갱신청구권 도입을 위해 주택임대차보호법에 '6조의 3'을 신설했다. 세입자가 원하면 집주인은 반드시 계약갱신 청구를 받아들이되 이를 거절할 수 있는 9가지 예외를 열거한 조항(1항)과 집주인이 거짓으로 갱신 청구를 거절해 발생한 세입자 손해를 배상하도록(5항) 한 내용 등이 담겼다. 처음 법이 시행됐을 때만 해도 1항과 5항이 주목받았지만, 최근 전셋값이 폭락하면서 계약갱신해지권을 보장하는 '6조의 3의 4항'이 부각하고 있다.
4항엔 '1항에 따라 갱신(계약갱신청구권)되는 임대차의 해지에 관해서는 6조의 2를 준용한다'고 돼 있다. 6조의 2는 2009년 5월 개정된 조문으로, 임대차 계약이 끝난 뒤 서로 아무런 의사 표시를 하지 않아 계약이 연장된 묵시적 갱신의 경우 세입자가 언제든 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있고 해지 효과는 3개월 뒤부터 발생한다고 규정한 조항이다. 신규로 전세 계약을 체결하거나 서로 합의하에 전세 계약을 갱신한 경우엔 세입자의 일방적인 중도 해지가 불가하지만, 묵시적 갱신 땐 세입자의 중도 해지를 예외적으로 인정한 것이다.
그런데 임대차 2법 신설 과정에서 6조의 3의 4항이 추가되면서 계약갱신청구권을 사용한 세입자에겐 언제든 계약을 해지할 수 있는 선택권(옵션)이 부여된 셈이다. 세입자는 추가로 늘어난 계약기간 2년을 전부 채우지 않고 중간에 언제든 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 집주인은 3개월 안에 전세금을 내줘야 한다는 뜻이다.갑자기 전세금 돌려달라… 집주인 초비상
그래픽=김대훈 기자
임대차 2법 도입 후 전셋값이 가파르게 뛸 때만 해도 계약갱신청구권에 관심이 쏠렸지만, 지난해 말부터 전셋값이 폭락한 뒤엔 계약갱신해지권 카드를 만지작거리는 세입자가 급증하고 있다. 계약갱신청구권을 활용해 일단 전세 계약을 2년 연장한 뒤 주변에 더 싼 전셋집이 나오면 바로 해지권을 활용해 갈아타는 식이다.
집주인들은 초비상이다. 임대차 2법 도입 당시만 해도 '계약갱신해지권'은 거의 언급되지 않아 이런 옵션 자체를 몰랐다는 이가 많다. 더구나 요즘은 전셋값 폭락으로 서울을 중심으로 기존 전셋값이 신규 전셋값을 밑도는 역전세난이 심하다. 계약갱신 뒤 계약을 2년 연장했는데 갑자기 계약 해지를 통보받은 집주인으로선 물리적으로 3개월 안에 세입자 구하기가 만만찮을 수밖에 없다. 부동산 커뮤니티엔 "이럴 거면 2년 계약 연장 뒤 계약서를 왜 쓰나", "집주인을 범죄자로 모는 법" 등 집주인들의 불만 글이 수두룩하다.법원은 제동… 국회는 검토 없이 '갱신해지권' 추가
사진은 지난달 21일 오후 서울의 한 부동산중개업소 앞. 연합뉴스
문제는 실제 법원 해석은 또 다르다는 것이다. 서울북부지방법원은 최근 '6조의 3의 4항'을 근거로 계약갱신 해지가 가능하다며 세입자가 집주인을 상대로 낸 보증금 반환 소송에서 예상을 깨고 집주인 손을 들어줬다. 법원은 4항이 준용하는 6조의 2의 취지가 "임대차가 별도의 기간을 정함이 없이 갱신된 경우에 한해 적용된다고 봄이 타당하다"며 세입자 주장을 받아들이지 않았다. 임대차 2법을 근거로 한 일방적 갱신 해지 사용에 법원이 제동을 건 것이다.
법무법인 바른의 김용우 변호사는 "계약갱신청구권은 임차인이 직접 갱신을 요구하는 것인데 법 개정 때 왜 묵시적 갱신 해지 조항을 준용하게 한지 의문이다"며 "6조의 3의 4항은 갱신 계약에 적용되는 걸로 해석되기 때문에 만약 세입자가 항소한다면 또 뒤집힐 여지도 있다"고 했다.
법 개정 당시 이런 사태를 예견하지 못한 것으로 보인다. 한국일보가 의안정보시스템에 올라온 당시 법안 검토보고서를 확인한 결과, 계약갱신해지권을 담은 6조의 3의 4항에 대한 검토의견은 한 줄도 달려 있지 않았다. 결국 전셋값 상승에 따른 세입자 보호만을 염두에 두고 법 개정을 밀어붙였다가 전셋값 하락기에 전혀 다른 부작용이 나타나고 있는 셈이다. 김 변호사는 "추후 전셋값 급등기엔 집주인이 이런 리스크까지 반영해 전셋값을 높이는 부작용이 생길 수 있다"고 했다.
법 조항 자체가 애매해 갈등을 유발할 수밖에 없다는 지적도 뒤따른다. 지난해 주택임대차분쟁조정위원회(정부 산하)에 계약 갱신을 둘러싼 분쟁이 801건 접수됐는데, 이 중 조정이 성립된 건 23%인 190건에 그쳤다. 조정이 실패하면 대부분 피해 회복을 위해 소송으로 넘어간다. 대한법률구조공단 관계자는 "6조의 3의 4항을 근거로 계약 갱신 해지가 가능한지를 묻는 전화가 하루에도 100통 넘게 온다"며 "법률상 가능하지만 법원 판단도 그렇다고 100% 장담할 순 없다"고 말했다.
김동욱 기자 (kdw1280@hankookilbo.com)
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재건축·재개발 끝났는데… 65%가 돈 빼먹는 ‘좀비 조합’
하자 소송 등 핑계로 청산 안 하고
인건비·운영비 매달 수백씩 챙겨
한 아파트의 건설 현장./뉴스1
서울 성동구의 한 재개발 아파트는 2016년 입주를 마쳤지만, 이 아파트 재개발 조합은 7년이 넘도록 청산을 안 하고 있다. 건설사 등과 하자 소송이 남아 있다는 게 조합의 입장이지만, 매달 조합장 등의 인건비 980만원, 조합 운영비 600만원이 조합비에서 빠져 나가고 있다. 한 조합원은 “조합은 소송을 법무법인에 맡겨 놓고 가만히 앉아 월급만 받는 것 같다”며 “소송이 길어질수록 유리하니 굳이 빨리 끝낼 필요가 없지 않겠느냐”고 했다.
17일 더불어민주당 김영호 의원실이 국토부에서 제출받은 자료에 따르면, 2010년부터 올해 3월까지 입주가 끝나 해산한 전국 387개 재건축·재개발 조합 중 최종 청산되지 않은 조합은 65.4%(253개)로 집계됐다. 일부 조합장과 임원들이 월급을 계속 받기 위해 소송을 빌미로 청산을 지연시킨다는 의혹이 제기되고 있다.
그래픽=박상훈
조합장 급여와 활동비를 포함해 조합 운영에 필요한 조합비는 일반 분양 등을 통해 얻은 수익으로 충당한다. 보통 조합은 하자 소송 등에 대응하기 위해 많게는 수백억원 수준의 조합비를 쌓아 둔다.
원래 재개발·재건축 사업이 끝나면, 조합은 1년 이내에 해산을 위한 총회를 열어야 한다. 그러나 해산한다고 바로 조합이 없어지는 것은 아니다. 남은 조합비 정산과 세금·소송 등 잔여 사무까지 모두 마쳐야 조합이 최종 청산된다. 조합 해산에는 ‘소유권 이전 후 1년’이라는 기한이 있지만, 조합 청산에는 기한이 없다. 이 때문에 조합장들이 청산을 미루면서 자신의 월급을 챙긴다는 지적이 나오는 것이다. 조합 해산 후 5년이 지났지만 청산이 안 된 조합도 전국 64곳(16.5%)에 달했다.
이런 편법을 쓸 수 있는 것은 법의 사각지대 때문이다. 재개발·재건축 과정에서 조합은 국토부와 지자체의 관리 감독을 받게 돼 있지만, ‘청산 작업’을 시작하는 순간부터 법원 관할로 전환된다.
국토부와 지자체는 조합에 대해 현장 실태 조사를 벌여 조합 활동이 적절한지 확인한다. 법원은 청산 절차 개시나 종료 때 문제가 없는지 확인할 뿐, 실태 점검은 않는다.
이런 상황에서 조합장(청산인)이 남겨둔 유보금을 횡령하는 사건까지 발생하고 있다. 2020년에는 대구 수성구 황금주공 재건축 조합장이 2006년 입주가 끝난 뒤에도 청산을 미루며 조합 돈 7억6000여 만원을 횡령해 사용하다 징역형을 선고받았다.
이 같은 문제가 잇따르자 최근 국회에선 조합 해산 이후 특별한 사유 없이 청산을 하지 않고, 임금이나 상여금을 장기간 받는 행위를 금지하고, 청산 조합을 국토부와 지자체가 관리·감독하는 법안이 발의됐다.
신수지 기자 sjsj@chosun.com
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부동산 개발 허가 1년새 ‘11.5%‘ 줄었다… "고금리 경기 침체 영향"
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태와 고금리 영향으로 부동산 개발 허가가 감소한 것으로 나타났다.
지난해 개발행위 허가는 총 24만3605건(2010㎢)으로 2021년(27만5211건) 대비 11.5% 감소했다. /사진=이미지투데이
국토교통부와 한국국토정보공사는 2022년 기준 도시계획현황 통계를 발표, 지난해 개발행위 허가는 총 24만3605건(2010㎢)으로 2021년(27만5211건) 대비 11.5% 감소했다.
유형별로는 건축물 건축이 13만7615건(1493㎢·56.5%) 토지형질 변경 6만4710건(122㎢·26.6%) 토지분할 2만7190건(353㎢·11.2%) 순으로 나타났다. 도시·군 계획시설로 결정된 면적은 총 7093.6㎢로 2021년(7032.3㎢) 대비 61.4㎢ 증가했다. 교통시설이 2268.8㎢(32.0%)로 가장 많았다.
지역별로 경기 6만5750건(26.9%) 경북 476.4㎢(23.7%) 등 최다 건과 최대 면적을 기록했다. 건수별로 화성시 1만2813건(32.8㎢) 양평군 6744건(7.9㎢) 강화군 6141건(5.6㎢) 순이고 면적별로 포항시 335.2㎢(1708건) 인천광역시 중구 213.6㎢(459건) 충남 공주시 85.5㎢(1085건) 순이다.
개발 허가 감소는 부동산 경기 침체에 따른 토지거래와 건축 감소 영향으로 추정된다고 국토부는 분석했다. 최근 10년간 개발행위 허가 건수는 2013~2016년 21.3% 증가했고 2016~2018년 30만건으로 절정에 이르렀다.
용도지역으로 지정된 국토면적은 총 10만6232㎢로 도시지역 1만7792㎢(16.7%) 관리지역 2만7304㎢(25.7%) 농림지역 4만9244㎢(46.4%) 자연환경보전지역 1만1871㎢(11.2%) 미지정지역 21㎢(0.02%) 등으로 구분됐다고 밝혔다.
용도지역은 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않도록 도시관리계획으로 결정하는 지역이다.
도시지역에서 주거지역은 2753㎢(15.5%) 상업지역 343㎢(1.9%) 공업지역 1253㎢(7.0%) 녹지지역 1만2581㎢(70.7%) 미세분지역 862㎢(4.8%)로 조사됐다.
용도지역은 도시·군 관리계획 재정비에 따라 전년 대비 25㎢ 증가했다. 도시지역이 5㎢, 농림지역이 43㎢, 자연환경보전지역이 10㎢ 증가했고 관리지역은 55㎢ 감소했다.
도시지역은 전년 대비 주거지역 13㎢, 상업지역 1㎢, 공업지역 12㎢ 증가했다. 녹지지역, 미세분지역은 각각 12㎢, 9㎢ 감소했다. 최근 10년 동안 용도지역 지정면적은 간척사업, 공유수면매립 등 각종 개발사업의 영향으로 125.9㎢(0.1%) 증가했다.
도시지역과 관리지역은 각각 198.4㎢(1.1%) 210.3㎢(0.8%) 증가했고 농림지역과 자연환경보전지역은 158.7㎢(0.3%), 145.6㎢(1.2%) 감소했다. 도시지역 내 주거지역 173.6㎢(6.7%) 상업지역 18.4㎢(5.7%) 공업지역 130.7㎢(11.6%) 등이 증가한 반면에 녹지지역은 102㎢(0.8%) 감소했다. 공업지역은 대규모 산업단지 조성 영향으로 최근 10년간 증가 비율이 상대적으로 높은 것으로 나타났다.
주민등록상 총인구는 5144만명으로 도시지역 거주 인구는 4729만명(91.9%) 비도시지역 414만명(8.1%)으로 나타났다. 인구는 전년 대비 20만명(0.38%) 감소했다.
도시지역 거주 인구가 10만8000명(0.2%), 비도시지역 9.2만명(2.1%) 감소했다. 도시지역 거주 인구비율은 ▲1960년 39.7% ▲1970년 53.7% ▲1980년 75.1% ▲2005년 90.0%를 넘긴 후 17년간 2%포인트(p) 증가했다.
김노향 기자 (merry@mt.co.kr)
[여론확인 '머니S설문']
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서울시, 청파·공덕동 인접 3개소 신통기획 확정…총 4100세대
인접한 3개 대상지 주변 연계 고려한 공원·도로 및 경관계획
개별 단지계획 차원 넘어 지역과 연계 신속통합기획안 마련[이데일리 이윤화 기자] 서울시가 용산구와 마포구 경계로 맞닿아 있는 청파동1가 89-18일대(용산)와 공덕동 11-24일대 및 115-97일대(마포 2개소) 총 3개소의 신속통합기획을 확정했다고 18일 밝혔다.
위치도.
서울역 서측 청파로와 만리재로 변 연접한 3개소에서 동시에 신속통합기획이 추진된다. 이번 기획안이 확정됨에 따라 대상지는 서울역과 남산 경관 등 도시와 자연이 조화를 이루는 총 4100세대 내외 구릉지형 도심주거단지로 거듭날 예정이다. 각 대상지별로 청파동1가 89-18일대는 1900세대 내외(최고 25층), 공덕동 11-24일대 1530세대 내외(최고 30층), 공덕동 115-97일대 680세대 내외(최고 25층) 계획안을 마련했다.
개별 대상지의 주거환경 개선뿐만 아니라 주변을 고려한 도로, 공원 등 생활인프라 확충도 가능해진다. 청파동1가 89-18일대의 동서간 도로 및 가로공원 조성, 공덕동 11-24일대의 공원 및 공공보행통로 배치, 공덕동 115-97일대의 공공보행통로 등을 통해 서측 만리재로와 동측 청파로간 좁고 급경사 도로 정비 및 보행·녹지축을 연계하는 통합적 기반시설 계획을 마련했다.
청파동 1가 89-18일대는 노후주택 비율이 70%에 달하는 등 주거환경이 열악한 곳이다.
시는 주거환경 정비 및 사업실현성을 고려해 용도지역을 상향(제1종, 2종7층→제2종주거)하고, 유연한 높이 계획을 적용하는 등 사업 여건을 개선했다. 최고 25층 수준으로 계획하되 학교 연접부 및 청파로변 등은 중저층으로 배치함으로써 주변을 배려하면서 개방감이 확보될 수 있도록 했다.
또 경사지 특성을 고려하여 단차로 인한 과도한 옹벽이 발생하지 않도록 데크형 대지조성 등 지형순응형 계획을 수립했다. 청파초등학교(후문)-대상지-배문중·고등학교로 연결된 통학길을 계획해 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’ 단지를 조성했다. 또 대상지 남측에 동서간 선형공원 ‘푸른언덕(靑坡, 청파)길 공원’을 계획해 남산으로 열린 통경축 확보 및 자연친화적 주거지가 조성되도록 했다.
공덕동 11-24일대 대상지는 만리재로와 면해 있는 구릉지로 1990년대~2000년대 주거환경개선사업이 일부 추진되었으나 실질적인 주거환경은 개선되지 않았다. 표고차 45m 이상의 경사지형으로 보행환경이 열악하고 특히 만리재로변 옹벽 등으로 인해 주변과 단절된 실정이다.
시는 만리재로변 옹벽(높이 약 4m, 연장 약 100m)을 구역계에 포함하고 철거해 폐쇄적인 가로환경 개선 및 주변에 열린 단지로 조성될 수 있도록 했다. 단지 주출입구 및 가로변 근생시설 등을 배치해 만리재로를 활성화하고, 공공보행통로와 연결해 활기있는 단지를 구현한다는 계획이다. 경사지 특성상 주변과 과도한 단차가 발생하지 않도록 데크형 대지조성 등 지형순응형 계획을 했다.
주변 특성을 고려한 다양한 생활공간 조성으로 지역주민의 생활편의성도 높였다. 연접한 청파동 일대 동서 가로공원과 연계한 공원 배치 및 단지내 공공보행통로, 만리재로변 공개공지 조성으로 청파~공덕동 일대의 보행녹지를 확충했다.
신속통합기획 자문사업으로 추진한 첫 번째 재개발 사업지인 공덕동 115-97일대는 만리재길과 만리재옛길로 둘러싸인 삼각형 부지로, 경사지형을 고려해 지형순응형 단지로 탈바꿈하게 된다. 자문사업(Fast-Track)은 계획방향 등이 있는 지역 또는 경관심의 비대상(3만㎡ 미만) 지역에 기획설계 없이 자문 TF를 통해 계획을 수립한다.
만리재로변으로 접근과 보행환경이 불편한 지역으로 연접한 공덕동 11-24일대(신속통합기획), 공덕1구역(기존 재건축사업)과 공공보행통로를 연계해 안전하고 편리한 보행동선을 마련했다. 만리재옛길변으로 연도형 상가 등을 배치하여 주변과 어우러지는 생활가로를 조성하고 구역 내 기존 주민센터, 119소방안전센터 등 공공시설의 재배치로 지역주민의 생활편의성도 증대했다.
시는 청파, 공덕동 일대 3개소 신속통합기획이 확정됨에 따라 연내 정비계획 결정이 완료될 것으로 전망하고 있다. 조남준 서울시 도시계획국장은 “서로 연접한 청파·공덕 일대에서 신속통합기획을 동시 추진함에 따라 지역주민을 위한 공원 및 보행녹지, 생활기반시설 등도 폭넓게 연계 계획했다”며 “개별 단지 차원을 넘어 지역과의 연계·통합을 지향하는 신속통합기획의 취지에 맞는 대표사례로 지역 활력을 선도하길 기대한다”고 말했다.
이윤화(akfdl34@edaily.co.kr);
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주택시장 매매가·거래량·매수심리지표 모두 개선
서울·수도권 집값, 약 1년 만에 상승 전환
주택매수심리 상승세, 거래량도 전월 넘어설 듯
[서울=뉴시스] 김명년 기자 = 서울 남산에서 바라본 도심 아파트. 2023.07.09 kmn@newsis.com[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 올해 벌써 상반기가 마무리된 가운데, 6월 기준 서울과 수도권의 집값, 거래량, 매수심리 관련 지표들이 모두 회복세를 나타내고 있다.
18일 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 주택종합(아파트·연립·단독주택 등) 가격은 0.05% 올라 상승 전환했다. 지난해 5월(0.04%) 이후 약 1년 만에 오름세로 돌아선 것이다. 수도권도 전월 0.18% 하락에서 6월 0.03% 상승으로 지난해 4월(0.03%) 이후 첫 상승세를 기록했다. 송파(0.93%), 강남(0.45%), 서초(0.34%), 강동(0.14%) 등 강남권이 상승세를 이끌었다.
소비자들의 선호도가 가장 높은 아파트 시장 통계를 보면 상승률이 더 높다. 서울과 수도권, 인천, 경기가 각각 0.17%, 0.10%, 0.18%, 0.05%씩 올랐다.
부동산 중개업소와 일반가구를 대상으로 주택 매수 의사를 설문하는 국토연구원 부동산시장연구센터의 '6월 부동산시장 소비자 심리조사'에서도 시장 개선세를 확인할 수 있다. 서울(117.3→119.9)과 수도권(115.1→115.8), 세종(127.3→126.6)이 상승국면에 속했다. 수치가 0∼95이면 하강, 95∼114는 보합, 115∼200 이면 상승국면이다.
이 같은 주택 매수심리가 반영돼 거래량도 살아나는 분위기다. 전날 기준 6월 서울 아파트 거래량은 3411건으로 전월(3423건)에 육박했다. 신고기한이 7월 말까지라 열흘 이상 기간이 남은 것을 감안하면 전월 수치를 훌쩍 넘어 4000건을 바라볼 가능성도 있다. 송파(259건), 노원(249건), 강동(211건), 강남(207건) 등 대체로 집값 상승률이 높은 지역과 거래량이 많은 지역이 궤를 같이한다.
부동산원 관계자는 "서울은 강남·서초·송파·강동 등 강남권 지역 위주로, 경기는 하남·광명·화성시 신축, 인천은 연수·중구에서 교통과 학군이 양호한 단지 위주로 상승세"라며 "주요지역 선호단지 위주로 상승거래가 발생하며 수도권 집값이 상승 전환했다"고 설명했다.
내 집 마련을 하려는 실수요자는 통계상의 주택시장 회복시점을 파악하기 보다는 실제 매물의 가격 수준을 보고 접근하라고 전문가들은 조언한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "이미 지난해 말부터 올 초까지 아파트는 헐값세일이 끝났다"며 "통계보다 현장에 답이 있다. 집을 꼭 사야한다면 타이밍보다 가격메리트를 보고 접근해야 한다"고 말했다．
이예슬 기자(ashley85@newsis.com)
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경기도 재정 ‘빨간불‘…5월까지 도세 징수 전년보다 12% 감소
감소액 8천200여억원…부동산 경기 침체로 취득세만도 18%↓
'적극재정' 통한 김동연표 민생회복 사업 추진 어려움 전망
(수원=연합뉴스) 김경태 기자 = 지방세 징수 감소세가 이어지면서 올해 경기도 재정 곳간에 빨간불이 커졌다.
부동산 경기가 회복되지 않으면서 지난해 하반기부터 시작된 취득세 감소 추세가 지속되고 있기 때문이다.
경기도청
[경기도 제공. 재판매 및 DB 금지]
18일 경기도에 따르면 올해 1~5월 도세 징수액은 올해 징수 목표액(16조246억원)의 36.1% 수준인 5조7천905억원이다. 이 기간 목표 징수율보다 10% 정도 낮은 것이다.
이는 또 지난해 같은 기간 징수액(6조6천123억원)보다 12.4%(8천218억원) 적은 금액이다.
전체 도세의 절반 이상을 차지하는 취득세의 경우 3조2천231억원을 징수해 지난해 같은 기간 대비 18.1%(7천116억원)가 덜 걷혔다.
취득세와 연동되는 지방교육세 수입도 8.5%(618억원) 감소했고, 코로나19 이후 일상회복으로 1분기에 증가했던 지방소비세도 부가가치세 감소 여파로 4.0%(633억원) 줄었다.
올해 들어 5월까지 아파트 매매량은 지난해보다 3배 정도(2만5천→7만8천건) 늘어났지만 취득세수와 직결되는 실거래가격이 하락한 데다가 취득세수의 75%를 차지하는 토지와 건물(상가·공장·창고·오피스텔) 거래량이 반토막 나면서 세수가 회복되지 않고 있다.
이에 따라 도는 상반기 추가경정예산을 편성하지 못한 상태에서 오는 9월 1차 추경예산안 편성을 검토 중이나 재원 확보에 어려움을 겪는 것으로 알려졌다.
도는 6~8월을 특별징수대책 기간으로 정하고, 세무 조사와 체납 징수, 비과세 감면 조사, 시군 징수 보고회 등을 통해 세원 발굴을 추진 중이다.
지방세 수입 감소가 지속되면 중앙정부의 건전재정 기조와 차별화해 적극재정을 통해 추진하려는 김동연 지사의 민생 정책에도 어려움이 가중될 전망이다.
도는 지난해에도 취득세수(8조7천555억원)가 재작년(10조9천301억원)보다 19.9%(2조1천746억원) 감소하면서 본예산에 편성했던 세입을 추경예산에서 1조6억원 감액한 바 있다.
경기도 2023년 1~5월 도세 징수 현황 (단위:억원)
(자료: 경기도)
ktkim@yna.co.kr
김경태(ktkim@yna.co.kr)
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서울 대학가 원룸, 한 달에 56.7만원 낸다…1년 전보다 8% 올라
1년 전보다 평균 8% 올라…서울대 주변은 2.1% 하락
서울 동작구 흑석동 중앙대학교 인근 주민 알림판 앞으로 주민이 지나고 있다. 2023.4.12/뉴스1 ⓒ News1 박정호 기자
(서울=뉴스1) 전준우 기자 = 서울 주요 대학가 보증금 1000만원 기준 원룸(전용면적 33㎡ 이하) 평균 월세가 1년 전보다 8.21% 상승한 것으로 나타났다.
부동산 정보 플랫폼 '다방'을 운영하는 스테이션3이 6월 기준 서울 주요 대학가 인근 지역의 월세를 분석한 결과 원룸의 평균 월세는 56만7000원으로 조사됐다.
1년 전 52만4000원 대비 8.21% 상승한 수치로, 과거 3년의 동월 대비 상승률과 비교했을 때 가장 높은 수치다.
원룸 평균 월세가 60만 원 이상인 대학가는 지난해 6월 기준 단 한 곳도 없었지만, 올해 같은 기간에는 3곳으로 나타났다.
그중 이화여자대학교 인근 지역의 평균 월세가 65만5000원으로 가장 높고 성균관대학교 인근 60만5000원, 중앙대학교 인근 60만3000원으로 뒤를 이었다.
서울 주요 대학가 월세(다방 제공).
상승률로 보면 지난해 같은 기간 대비 평균 상승률(8.21%) 이상 상승한 대학가는 성균관대학교(17.7%), 중앙대학교(11.09%), 이화여자대학교(9.85%), 연세대학교(9.64%), 서강대학교(9.01%), 경희대학교 서울캠퍼스(8.87%) 인근 지역으로 나타났다.
유일하게 서울대학교 인근 지역의 원룸 평균 월세만 45만7000원에서 44만8000원으로 2.13% 하락했다.
장준혁 다방 마케팅실장은 "최근 부동산 시장에서 역전세, 깡통전세 등의 문제가 발생하면서 월세 수요가 높아지고 이는 곧 월세 상승으로 이어지고 있는데, 이 같은 현상이 대학가 인근 지역 월세에도 영향을 끼치고 있는 것으로 보인다"며 "학생들이 대학가로 몰리는 2학기에도 대학교 인근 지역의 월세는 지속 상승할 것으로 분석돼 학생들의 주거비 부담은 더욱 높아질 것으로 예측된다"고 말했다.
전준우 기자 (junoo5683@news1.kr)
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[세상에 이런 일이...[사건의 재구성]]
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껑충 뛴 분양가...서울 3.3㎡당 3200만원 육박
전월비 2.77% 올라...넉달 연속지난달 서울 민간 아파트 분양가격이 4개월 연속 상승한 것으로 나타났다. 3.3㎡당 평균 분양가격은 3200만원에 육박했다.
18일 주택도시보증공사(HUG)의 민간 아파트 분양가격 동향조사에 따르면 6월 말 기준 서울 민간아파트 평균 분양가는 ㎡당 967만5000원, 3.3㎡당 3192만7500원으로 집계됐다. 이는 ㎡당 941만4000원을 기록한 전달보다 2.77% 오른 값이다. 지난해 6월(㎡당 855만원)과 비교하면 1년 새 13.16% 올랐다. HUG의 평균 분양가격은 공표 직전 12개월동안 분양보증서가 발급된 민간 분양 사업장을 대상으로 조사된다.
지난달 수도권 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2259만원으로 전달 대비 1.58%, 전년 동월 대비 12.22% 상승했다. 전국 기준으로 보면 3.3㎡당 평균 분양가가 1622만원으로 나타나 전월 대비 0.48%, 전년 동월 대비 11.37% 올랐다. 5대 광역시·세종은 3.3㎡당 1705만원으로 지난해 6월보다 9.55% 상승했고, 전달보다 0.29% 하락했다. 기타 지방은 3.3㎡당 1320만원으로 전년 동월 대비 12.65%, 전달 대비 0.55% 올랐다.
6월 전국 신규 분양 민간 아파트 물량은 1만4436가구로 전년 동월(1만1114가구)보다 30% 늘었다. 수도권에서는 7191가구, 5대 광역시·세종은 2382가구, 기타 지방 4863가구가 신규 분양됐다. 신혜원 기자
신혜원 hwshin@heraldcorp.com
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"훈풍 예상"…7월 주택경기전망 지수, 올들어 최고치
공사현장 전경 /사진=뉴스1
주택업계가 예측하는 주택경기 전망이 올들어 최고치를 나타냈다. 서울 중심으로 청약시장이 회복세를 보이고 있고 주택 거래량이 증가하는 등 시장이 회복되는 조짐을 보이면서다.
18일 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문조사를 통해 산출한 '7월 전국 주택사업 경기전망 지수'는 전월 대비 10.3p(포인트) 상승한 93.2로 올해 들어 가장 높은 수치를 기록했다.
수도권은 100.8로 전월 대비 21.1p 큰 폭으로 상승했다. 수도권의 경우 올해 1월부터 상승세가 지속되고 있다. 서울은 22.5p(지수 110), 경기는 22.1p(105.8), 인천은 18.8p(86.6) 각각 올랐다.
주택산업연구원 "수도권의 경우 서울을 중심으로 청약시장이 회복하고 있고 주택매매량이 증가하는 등 시장이 일부 살아나면서 주택산업에 대한 긍정적인 인식이 증가하고 있다"고 설명했다.
지방은 전월 대비 8p 상승한 91.6이었다. 경남(-0.5p), 제주(-4.8p), 세종(-7.7p)을 제외하고 전월과 같거나 상승했다. 지방에서는 광주가 15.8p 상승한 105.8로 가장 높은 지수를 보였다. 이어 강원이 30p 오른 100이다.
주택산업연구원은 "2022년 7월 당시 금리 인상과 자금조달지수의 대폭 하락으로 사업 전망이 좋지 않았던 주택사업이 점차 회복하는 것으로 본다"며 "전반적으로 긍정적인 시장 분위기기를 확인할 수 있어 수도권의 회복 전환에 따라 지방에도 영향을 미칠 것으로 예측된다"고 말했다.
7월 자금조달지수는 전달 대비 12.9p 상승한 83.6이다. 새마을 금고 연체율 상승과 일부 부실화 등 상호금융권의 불안정한 상황, 최근 재상승 추세를 보이는 금리, PF(프로젝트파이낸싱) 시장 경색 등에 따라 자금조달 원활화 여부는 지켜봐야 한다는 분석이다.
7월 주택건설수주지수는 전반적으로 상승세다. 지수는 공공택지나 민간택지보다 재건축(10p), 재개발(8.4p)에서 소폭 상승한 것으로 집계됐다. 서울의 경우 조례 개정에 따라 이달 1일부터 재건축·재개발 사업 시공사 선정 시기가 앞당겨지면서 긍정적인 전망이 나왔다.
방윤영 기자 (byy@mt.co.kr)
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서울 공공주택 청년 물량 늘린다.. 특공 공급량 상한선 15% → 25%
서울시내 공공주택의 청년 공급 물량을 확대하는 방안이 추진되고 있다. 청년 특별 공급이나 청년층 수요에 부합하는 신규 분야로 늘리는 방식이다.
18일 국토교통부와 서울주택도시공사(SH공사) 등 관련 업계에 따르면 SH공사는 최근 국토교통부에 공공주택 공급량 중 청년 특별공급 물량을 현재보다 10%p 확대하는 내용의 '공공주택 특별법' 시행규칙 개정을 제안했다. 이 경우 공공주택 공급량에서 청년 특공 공급 상한선은 현재 15%에서 25%로 높아지게 된다.
공공주택 공급량의 경우 공공주택 특별법 시행규칙에 따르도록 정해져 있다. 시행규칙에 따르면 공공주택 공급량 중 일반공급이 전체 공급량의 20%, 특별공급이 80%이다. 특별공급에는 청년 유형이 15%, 신혼부부가 40%, 생애최초 유형이 25%이다.
SH관계자는 "최근 수요가 높아진 청년 특공을 기존 대비 10%p 확대하는 안을 국토부에 제안한 상태로 특별공급 공급량인 80%내에서 조정하는 방안으로 의견을 제출했다"라고 밝혔다.
특별법 시행규칙은 국토부가 승인할 경우 국회 논의 없이 곧바로 시행될 수 있다. 다만 SH가 제안한 방식으로 청년 공급을 늘릴 경우 다른 특병공급 비중을 줄여야한다. 이에 기존 시행규칙 중 별도의 규정을 적용해 수요가 많은 분야의 공급을 확대하는 방안이 추진될 가능성도 제기되고 있다.
국토부 관계자는 "현재 공공주택 특별법 시행규칙에는 필요한 경우 10%p를 신규로 추가할 수 있도록 명시돼 있다"며 "이는 특별공급이 아닌 일반공급에서 최대 10%p까지 할 수 있으며, 각 지역 판단에 따라 공고 시 추가하는 것이다. 해당 지역에서 수요가 많은 분야의 공급을 자율적으로 최대 10%p 늘릴 수 있는 것"이라고 설명했다.
앞서 청년 특공은 수요자들의 높은 관심을 받았다. 지난 2월 진행된 뉴홈 첫 사전청약에서 청년 특별공급은 36.5대 1로 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 올해 3월 진행된 SH 토지임대부 분양주택인 고덕강일 3단지 사전예약 역시 청년 특공의 평균 경쟁률이 가장 높아 118.3대 1에 달했다. 고덕강일 3단지 청년 특공 공급량은 상한선인 15%였다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "가격이 오르기 전에 공공주택의 공급을 빠르게 늘려야한다"며 "수요가 높은 청년 특별공급을 확대하는 것 역시 신속하게 진행하는 게 필요하다"고 덧붙였다.
연지안 기자 (jiany@fnnews.com)
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"차라리 저축하는 게 낫다"…80억→40억 ‘반값 상가‘ 속출
미분양 상가 '60% 할인' 통매각 속출
고금리·상권 침체로 투자자 외면
부동산 개발업체들이 출혈을 감수하며 분양가의 절반 수준에 상가를 통매각하는 사례가 급증하고 있다. 상가 분양시장이 고금리와 경기 침체로 직격탄을 맞고 있어서다. 투자자를 찾고 있는 위례신도시의 빈 상가. 이솔 기자상가 분양시장이 최근 2년간 지속된 고금리와 부동산시장 침체로 직격탄을 맞았다. 할인 분양을 넘어 분양가의 50% 전후에 통매각하는 사례가 잇따르고 있다. 상가 투자 외면과 미분양 확대, 할인 분양의 악순환이 이어져 상가 개발시장 침체가 장기화할 것이라는 우려가 나온다.
18일 한국부동산원에 따르면 지난 1분기 전국 집합상가(대형 상업시설 내 구분상가)의 투자수익률은 0.84%를 기록했다. 관련 통계를 작성한 2012년 3분기 이후 가장 낮은 수치다. 대출금리 등을 고려하면 사실상 손해 보는 셈이다. 지역 상가 공실률은 10%를 웃돌고 있다. 올해 상가 입주 물량은 지난 5년간 최저인 3만1174개로 집계됐다.
상가시장 침체가 이어지면서 개발업체는 출혈을 감수한 ‘반값 매각’ 카드를 꺼내 들었다. 올해 들어 경기 화성, 김포 등에서 분양가의 절반 이하 가격에 통째로 팔리는 단지 내 상가가 속속 등장하고 있다. 분양가 90억원 안팎인 상가(30여 실)를 40억원 대에 매각하는 게 기본으로 자리 잡고 있다.
지방도 ‘반값 상가’가 대세가 됐다. 충북 청주의 근린상가(30실)는 최근 분양가(80억원)보다 50% 싼 40억원에 팔렸다. 계약금을 받지 않는 조건에도 분양률이 10%를 밑돌자 통매각한 것이다. 울산 북구의 한 재건축 조합은 최근 투자업체와 단지 내 상가(30억1200만원)를 전부 60% 할인한 가격(12억6000만원)에 매도하는 협상을 하고 있다.
분양업계에서는 ‘임대료 보장’ ‘인테리어비 지원’ 등의 혜택도 다시 등장하고 있다. 화성 동탄2신도시 내 한 오피스텔 상가는 3년간 임대수익 연 5% 보장 조건으로 분양하고 있다.
상가 미분양이 장기화하면 상권 개발 생태계가 붕괴할 수 있다는 지적이 제기된다. 김종율 보보스부동산연구소 대표는 “예상 수익률 급락으로 상가가 분양시장에서 외면받고 개발 포기 사례가 급증하고 있다”고 말했다."차라리 저축하는 게 낫다"…수익형 부동산 '새 뇌관'으로
수익 악화 → 상권붕괴 '악순환'…"상가 사느니 저축" 투자자 외면
올해 들어 분양가의 절반 가격에 팔리는 ‘통매각 상가’가 늘어난 건 지난해부터 불어닥친 금리 급등과 지역 상권 붕괴 여파가 크다. 수익형 부동산의 대표주자인 상가에서 과거와 달리 임대수익을 올리기가 더욱 힘들어지고 있다. 수익성 악화와 투자자 외면, 개발업체 할인 매각 등이 꼬리에 꼬리를 물면서 상업용 부동산 시장의 침체가 장기화할 것이라는 우려가 나온다.○상가 수익률 1% 밑돌아18일 한국부동산원에 따르면 지난 1분기 소규모 상가(2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하)의 투자수익률은 0.58%, 중대형 상가(3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과)와 집합상가(대형 상업시설 내 구분상가)는 각각 0.69%, 0.84% 등을 나타냈다. 모든 유형의 상가 투자수익률이 1%대를 밑돈다. 집합상가는 올해 들어 처음으로, 소규모·중대형 상가는 작년 4분기 1%대가 붕괴했다.
투자수익률은 3개월간 상가 보유 때 얻는 월세(소득수익률)와 부동산 매도차익(자본수익률)을 합산해 산출한다. 쉽게 말해 투자금 1억원으로 소규모 상가를 샀다가 3개월 후 매도하면 총 58만원의 수익을 낼 것이란 얘기다. 같은 금액을 연 4%짜리 시중은행 정기예금에 넣어뒀을 때 수익(99만원·3개월 기준)의 절반 수준이다. 투자자 사이에서 “상가를 사느니 차라리 저축하는 게 낫다”는 얘기가 나오는 이유다. 대출이자까지 부담해야 하는 투자자에게 수익률은 사실상 마이너스인 셈이다.
소규모 상가 투자수익률은 작년 1분기 1.47%를 기록한 뒤 2분기 1.43%, 3분기 1.2%, 4분기 0.8% 등 하향곡선을 그리고 있다. 대구의 1분기 소규모 상가 투자수익률은 0.19%에 불과하고 제주(0.25%), 인천(0.38%), 경남(0.41%) 등도 평균(0.58%)을 밑돈다. 한 상가 분양 관계자는 “지방 상가를 사면 임대료보다 대출 이자가 더 높게 나온다”며 “땅값이 계속 오르는 만큼 상가 개발업체가 분양가를 획기적으로 낮추기도 어려운 상황”이라고 말했다.○통매각·수익 보장…자구책 골머리상가 미분양 문제가 장기화하자 업계에선 할인 통매각이나 임대수익 보장 등의 자구책을 내놓고 있다.
지방뿐 아니라 수도권에서도 통매각 사례가 적지 않다. 경기 오산의 한 오피스텔 상가(20실)는 최근 분양가 75억원보다 40% 할인된 45억원에 매물을 내놨다. 대구 수성구의 오피스텔 상가 역시 분양가보다 40%가량 싼 가격에 상가를 공급하고 있다.
투자자를 끌어모으기 위해 ‘임대수익 보장’을 내건 곳도 있다. 경기 화성시 동탄2신도시의 ‘힐스테이트 동탄역 센트릭’은 3년간 5%의 임대수익률 보장제를 적용하고 있다.
울산 ‘태화강 반도유보라 팰라티움’ 단지 내 상가는 이례적으로 ‘월 임대료 3년 지원’ 프로그램을 시행했다. 아파트는 모든 주택형이 1순위 청약 마감에 성공할 정도로 흥행했지만, 상가는 분양에 어려움을 겪었기 때문이다. 공급 부담을 줄이기 위해 전체 99개 실 중 37개 실만 나눠 분양했다.
수익형 부동산 시장의 위축으로 상가 입주 물량은 감소세다. 부동산R114의 전국 상가 입주 물량 통계에 따르면 2021년 전국 3만5639개에 달하던 상가 입주 물량은 지난해 3만4965개에 이어 올해 3만1174개로 줄어들고 있다. 대형 건설회사 담당자는 “신규 사업은 대부분 대폭 축소됐는데, 진행 중인 사업이 문제”라며 “공사비조차 내지 못하는 사업장이 늘면서 20~30% 할인 매각은 기본으로 자리 잡고 있다”고 했다.
전문가들은 시장에 쌓인 미분양 상가를 소화하기까지 수년이 걸릴 수도 있다고 우려한다. 한 개발업체 대표는 “비교적 금리가 안정세를 보이는 주택과 달리 수익형 부동산 대출은 여전히 고금리”라며 “상가 미분양 해소까지 적어도 2년 이상 걸릴 것”이라고 말했다.
유오상 기자 osyoo@hankyung.com;심은지 기자 summit@hankyung.com;
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